中古マンション契約解除

1 名前: るる 投稿日: 2001年11月07日(水)02時48分18秒

　はじめまして。中古マンションの購入について質問させていただきます。
　今年の春にマンション購入を決定してから、8月には契約終了するだろうと
のことで売買契約を交わし、その後すこし問題があって、いまだに契約が完了
していません。
　金融公庫でローンの申し込みをしているのですが、こちらの収入のことで
問題があるらしくなかなか承認がおりず、いつまでもずるずるとひきずって
いて、正直なところ疲れてきました。ローンに問題があってこのまま長引く
のなら、、解約したいと思っているのですが。
　売買契約書のローン特約（融資利用の場合の条項）に、「融資承認予定日
　平成13年11月10日」とあり、「融資未承認の場合の契約解除期限の日
平成13年11月10日」とあります。そして、「表記の最終予定日までに融資の
承認を得られない場合は買い主は契約解除期限日までは負担なく契約を解除
できる」とあるのですが、このばあいはいつ解除できるでしょうか。11月10日が
土曜日なので、銀行営業日の11月9日をもって承認がおりない場合は､9日の
午後3時以降、10日の夜12時までなら解約できるのでしょうか。そして解約の
方法はどうすればよいでしょうか。前金をきちんと戻していただいたうえで
解約したいのです。
　それと、「承認が得られていない」状態とは、どのような状態でしょうか。
銀行さんや不動産の方からは「もうローンがおりるのは決まっている。でももう
すこし待ってください」と言われています。承認がおりると、郵便で通知がくる
そうなのですが、その郵便が到着するまでは「承認が得られていない」状態なので
しょうか。契約解除までの期間が短すぎて困っています。10日に売り主さんと
連絡がとれなければ（お会いして解除の手続きをしなければ）、解除できない
のでしょうか。
　長くなりまして申し訳ありません。お返事おまちしております。よろしく
おねがいします。

2 名前: るる 投稿日: 2001年11月07日(水)03時05分39秒

　追記です。すみません。
　上記の「融資利用の場合」の条項に、「融資成立可能であるにもかからわず、
買い主が自己の恣意により融資を受けない場合は契約違反になる」とある
のですが、この「融資成立可能」というのはどういう状態を指すのでしょうか。
　わたしのこの状態は「成立可能な状態」のでしょうか？

3 名前: REサンハウジング 投稿日: 2001年11月07日(水)09時41分48秒

るるさん、ご質問ありがとうございます。
るるさんと中古マンションの所有者との契約書の文面が私には解りませんので・・あくまで・・一般論と云うことをご承知於き下さい。
るるさんの公庫融資が可能と取扱銀行（上席の責任者）が言っているならばその事が書面で出るかどうかを銀行に確認する必要が有ります。そして、公庫の融資承認の葉書が来ないと云うので有れば、るるさんが直接公庫に融資が下りているかどうか確認の電話なり出向くなりして早急に（今日にでも）確認を取って下さい。公庫では承認が下りているとか、何月何日に葉書を出したとか教えてくれるはずです。
もし、承認が下りていて葉書が未着状態でキャンセルをすると故意のキャンセルととられる可能性が有ります。
契約書の融資承認銀行等を記入の場合（一般的には申し込み金融機関名を入れる）には、そこに問い合わせをして融資不承認の決定が決まった時点で文書により契約当事者に伝えた時点で解約出来ます。普通のケースの場合融資の可否は約２週間から遅くとも３週間で判明します。るるさんのケースの場合、特殊事情でも有るのでしょうか？
融資取り扱い金融機関が不明記の場合は少しやっかいです。
融資不承認が確定した場合は、速やかに確定した時点で文書（内容証明がベスト）により契約の相手方に解約の意志を伝えましょう。もちろん仲介不動産やさん全員にも伝える事は重要です。
いずれにしても、るるさんの場合、レアーケースだと推察出来ます。

4 名前: REサンハウジング 投稿日: 2001年11月07日(水)09時44分03秒

内容証明郵便だと、相手方に伝わる時間が無いかもしれませんので注意が必要です。

5 名前: くろ 投稿日: 2001年11月07日(水)23時33分09秒

　さっそくのお返事ありがとうございます。身近に詳しいひとがいないので、
質問に答えていただいてとても感謝しています。
　今日のお昼に、さっそく住宅金融公庫に電話してみました。現時点ではまだ
公庫のほうに書類が届いていないということで、公庫のほうから銀行に
問い合わせてくださいました。そのお返事は「融資承認手続きの通知書の
発送用意中」とのことでした。「再手続きは現時点ではないだろうから、
あとは通知書が発送されるのを待つだけ」、とのことです。
　この場合、その通知書が公庫に届く前、もしくは公庫がそれをチェックして
「融資します」と宣言（承認）するまでは「融資成立可能な状態ではない」と
いうことですよね･･･？
　あと8日、9日と二日間しかありませんが、たとえば8日に銀行が通知書を発送して、
9日に公庫が承認する、ということはありえるでしょうか。いずれにしても9日の
公庫営業時間が終了する直前に電話をして、そこでまだ未承認であることを確認すれば、
9日の夜から10日が終わるまでに解約を伝えなければならないので、郵便は無理なようです。
明日のお昼にでも公証人（というのでしょうか）のところに行って、契約解除通知書を作成して
判をもらってこようとおもっています。そしてそれを売り主さんに見せようと
おもっているのですが、意味がないでしょうか。公証人の判がなくてもかまいませんか？
　あと、その9日から10日のあいだに売り主さんに会えなかった場合は解除できないのでしょうか。
文面には「11月10日をもって契約を解除します(その他不動産の表示なども記入します）」
と書くつもりです。「11月9日（公庫営業終了時間まで）に融資未承認の場合、
11月10日をもって解除します」としたほうがよいでしょうか。
　一般的な回答でもちろん結構です。できるだけのことはやってみようと思って
いますので、めんどうだとは思いますが、よろしくおねがいします。

6 名前: るる 投稿日: 2001年11月08日(木)00時08分49秒

すみません、名前をまちがえました。上記の「くろ」は「るる」と同一人物です。

7 名前: REサンハウジング 投稿日: 2001年11月08日(木)10時10分37秒

詳しい経緯が解りませんのであくまで一般論です。
るるさんのご質問の、融資承認は金融機関がＯＫを出していなければ融資承認ではありません。ここで注意すべきは、手続き上の問題で融資不承認かまたは、るるさんの資格上の問題で融資不承認かによって後に問題が起こる場合が有ります。
資格上の融資不承認でしたら、契約金は満額るるさんの元に返還されるはずです。（宅建業法で決まっています）、しかし手続き上の問題となると誰がミスをしたかという事により売り主サイドからクレームが付く場合が有ります。手続きは普通２，３週間で完了するはずですからそれをしなかった事による怠慢と指摘される場合が有ります。
私どものお客様にも銀行員の怠慢により書類が随分以前に提出してあるにも関わらず公庫に届いていなかったケースが有ります。この場合は買い主は銀行員に業務を委託した事となりますので売り主によりその責任を求められる場合が有ります。
何れにしても融資が受けられなければ、買えない訳ですからミスミス頭金を没収されるのを防ぐ為には、公証人の所で書類を作り売り主さんに意思表示をして於くか、（売り主さんに解約の意志が伝わった時点で有効）を新たなる融資承認期日を余裕を持って書面により契約をし直すのも一つの方法です。
書類の表現は明確に意思表示が出来ていればどの様な書き方でも問題はありません。何れにしても手続き上の問題での解約の場合は要注意で、関係者全てに良くご理解を願ってもらって下さい。慎重にかつスピーディーに頑張って下さい。

8 名前: るる 投稿日: 2001年11月10日(土)00時06分34秒

　お返事遅れましてすみません。
　8日にとりあえず公証人のところに行ったら、「向こうに書類が届いたかどうか
公証人が確認できないので、証明郵便のほうが良い」と言うことで、内容証明を
出しました。売り主さんと銀行のほうにも、9日で承認がおりないようなら、契約書
どおりに解約したいと伝えました。
　そうするとずいぶんあせったようで、なんと9日のお昼に承認がおりました。
これまで待ち続けたのはいったいなんだったんだろう、とおもうくらいのすばやさで
おどろきました。
　でもまあ、最初から買わないつもりで契約したわけではないので、ただもう
待たされすぎてうんざりしていたので、承認がおりたからには契約を続行することに
しました。
　ちょっとたいへんでしたが、このままおとなしく待っていたらいつになったか
わからないので、とりあえずがんばったかいがあったと思っています。
　ほんとうにありがとうございました。なんというか、こんなインター
ネットの片隅からの、見も知らないわたしからの質問に丁寧に答えて
いただきまして、心から感謝しています。
　ありがとうございました。


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