前所有者と交わした私道に関する同意書の有効性

1 名前: Nさん 投稿日: 2002年03月26日(火)14時10分36秒

2年前、土地購入時に、隣家（地主さん）との話し合いで、幅4．5mの公道にそれぞれ幅2．25mずつ道路延長のように接している長さ約5mの土地部分を道路延長として（車の出し入れに）共同使用すると言う同意書を交わし、46坪の土地を（この私道から90度曲がった）袋小路のような状態で購入しました。同意書には、この条件（同意内容）は所有者が変わっても効力を失わないものとすると明記しました。
ところがその後すぐに、隣家は売却され今は新しい人が住んでいます。一度話をしましたが、今の所有者はそのような約束は知らないと言い、車をその土地にはみ出して停めています。事実上、占有地として使用し、前所有者との約束はその人とのみ有効で、自分には関係ないと主張しています。
法律的には、前所有者と交わした同意書は持ち主が変わっても有効で、売却された土地にも制約が発生する（引き継がれる）のでしょうか。また、私はこの事を堂々と主張できるのでしょうか。実際、2m以上公道に接しているので単独で建築可能な土地となりますが、相手方の2．25m幅の土地を使わなくては車の出し入れがとても大変です（柵をされれば不可能です）。この（問題の）土地部分が使えるから今の土地を買ったのですが、地主さん（売り主）はもう売り逃げしてしまいどうしようもありません。
今は、同意内容についてはあいまいなまま共同部分を使っています。どうかよきアドバイスをお願いします。

2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2002年03月26日(火)15時03分24秒

Nさん、ご質問ありがとうございます。お話の内容良くあるケースですね（涙）新しい隣地地主が善意の第三者を決め込まれましたらどうしようも無いでしょう。プロの勉強している不動産屋の場合将来の事を考えて普通は共有の使用の地役権を双方の土地に登記するんですが、何もされていないようですね。以前の所有者が売却の時に買い主にNさんの同意書を引き継ぐべきでしたね、そういう意味で以前の所有者には過失が有ると思います。Nさん様は過失の有る以前の所有者には何らの求償が出来ると思います。しかし、新たなる所有者が同意書の内容を知らないと言い張れば・・・どうしようも無いかもしれません。隣地の以前の地主を見つけだしNさんとの同意書を新たなる地主に認めて頂く努力をするしかありません。新たなる地主ともめると柵をされるでしょうから慎重にやって下さい。
同意書と云えども契約書ですから未確定な相手に対しての効力は無いと思います。新たなる地主が柵などの強行手段に出た場合、以前の所有者に対して損害賠償請求をするしか無いかもしれません、また、民事訴訟法では判決を勝ち得たとしても”無いモノは払えない”と開き直られたらどうする事も出来ません（この国の法律は変ですね？だれも直そうとしないのはモット変です（笑））

3 名前: REサンハウジング 投稿日: 2002年03月26日(火)15時06分49秒

ＰＳ：その同意書がどの様なものか解りませんがもし、建築協定として認められるような内容でしたら新たなる地主に対しても効力を発効する場合も考えられますので弁護士さんに相談されるのも良いかもしれません。

4 名前: Nさん 投稿日: 2002年04月16日(火)14時33分23秒

迅速なご返答ありがとうございました。その後、法律相談にも行きまして対応策を検討しております（無料相談と有料相談にいきましたが、やはりお金を払って相談を受けるとより細かな対応をしてくれます）。結局、通行地役権の登記をしなかったのは大きな失敗でした。ですが、不動産仲介業者は何も言わなかったし、重要事項説明にも何も明記されませんでした（今思えばわざとだったのかも知れないな）。そもそも、両方の土地を仲介し売却したこの業者を不誠実で処分することはできないでしょうか。宅建主任免許を取り上げるとか、市のブラックリストに載せるとか。

同意書の件ですが、問題の道路は指定道路ではありません。ですので、通行権が認められるまでにはまだまだ遠い道のりです。ですが、家の土地は客観的に見て、日常的に私たちが境界線をまたいで、車の出し入れをしているのがわかる、または推測することができる形状なので、「わかっていて後から買った」今の所有者が全くの善意の第三者になれるのか、と言う事を確認していきたいと思います。むこうの所有権（物件）とこちらの人格権・生活権的な通行権のどちらが優先されるのか、または、和解の接点をどこに見出せばいいのかなど頑張って主張してみます。

5 名前: REサンハウジング 投稿日: 2002年04月16日(火)16時09分54秒

Nさん、ご心労お察し申し上げます。取り扱いの不動産業者の不誠実の件はお住いの宅地建物取引協会に問い合わせをすると何らかのお話が聞けるかも知れません、只、仲介業務はお見合いの仲人と一緒ですからあくまで契約は本人の意思と納得が前提です。日本の法律の根本は自分の所有物は自分が主張して初めて認められるように出来ているようです、主張しない方が悪い的な判決が多いのも現実です。Nさんのご検討をお祈り致します。頑張って下さいね・・・・


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