不動産なんでも相談コーナーあ

瑕疵担保責任

1 名前: わこ投稿日: 2002年06月04日(火)18時44分10秒

　はじめまして。私の知人の件での相談なのですが、この度買った中古住宅に修繕の必要が見つかりました。ネズミが電気配線をかじりまくっており、このままでは火事の危険性が大きいとのことです。修繕には500万近くかかります。また、隣家から、塀が隣家の敷地内にはみ出してるとの苦情も来ました。配線については以前の所有者は知らなかったとのことです。塀については苦情は言われてたそうです。住居は築20年以上経っており修繕にかかる金額のほうが購入資金より多額になりそうな状況です。しかし、契約書で瑕疵担保責任は負わないとの項目があることを見落とし契約をしてしまいました。契約は4月末で、配線についての苦情は2ヶ月以内に仲介の不動産業社に連絡済です。このような契約ではいくら高額な修繕でも購入者が全額保証しなくてはならないのでしょうか？良いアドバイスをぜひお願いいたします。

2 名前: REサンハウジング 投稿日: 2002年06月05日(水)09時05分26秒

わこさん、ご質問ありがとうございます。知人の方、大変ですね。（涙）瑕疵担保責任が外して或る契約ですか・・・・・ムムム・・・多分、契約書どおりですとダメでしょうね（涙・・・）
話は変わりますが、配線のやり変え費用が５００万円と有りますが・・・家は５００坪位有るのでしょうか？？？露出配線でやり変えれば坪１万円～２万円程度で普通は出来ると思うのですが・・？？？？
隣地との塀に付いては、この事を契約の時点で話されていなければ重要事項申告義務違反になると思います。
しかし、ひどい契約ですね（涙）売る方も買う方も仲介するほうも・・・・

契約書の文面を私が読んでいるわけでもありませんし、現場を見ているわけでもありませんので・・良い（ここがとっても重要）弁護士さんに相談する事をお勧め致します。

3 名前: わこ投稿日: 2002年06月05日(水)13時00分19秒

早速の御回答ありがとうございます。親身になっていただいて嬉しいです。瑕疵担保については契約として成り立ってしまってるので、あきらめざるを得ないかもしれませんね。でも、配線について露出配線だとやすいのですね。壁も天井も剥ぐ見積もりだったので、その方法を話してみます。塀についてはまだ話し合いの余地がありそうなのでがんばります。ひどい契約とありますが、瑕疵担保責任をはずす契約とは一般的ではないのでしょうか？その際の説明義務などもないのですか？買う側にとっては重要なことですのに・・買う側も勉強が必要なのですね・・このたびはお忙しいなか本当にありがとうございました。

4 名前: REサンハウジング 投稿日: 2002年06月06日(木)09時45分17秒

わこさん、以下の疑問にお答えいたします。

＞瑕疵担保責任をはずす契約とは一般的ではないのでしょうか？

一般的には瑕疵担保責任は付随しています。しかし民法上その瑕疵に気付いてより１年以内に請求をするということになっていますので・・・購入後１００年後に気付いたと申し出ることも可能です。これではその証明やら判断に正確さを欠きますので一般的には期限を区切り購入後１年又は２年以内に気付いたもののみ瑕疵担保するという契約方式が購入者の為には良いのですが・・・・契約書に依っては瑕疵担保を最初から外す契約書も見受けられます。このような契約の場合、現物を隅から隅まで天井裏から床下、場合に依っては仕上げ材を一部撤去して土台とか柱をチェックする必要が有ります。契約書上は２度とクレームを付けられないんですから・・・・
つまり、購入者にこのような契約書上の理解が有ったか甚だ疑問です。自分が十分理解していない契約書に判を押したと云うことになります。不動産屋さんは日常の契約ですから・・・なれてしまい・・契約者は始めて（又は不慣れ、理解能力が十分でない事がある）有ることを十分認識して、事細かく説明をする配慮が必要です・・・・・がぁ～・・・・日本人で有れば日本語が理解できると云う理由から十分の説明がなされていないケースが多いように見受けられます。裁判になってもこの問題は被害者に不利に判断されるようです。
私は、契約書の法律用語を事細かく、具体例をしるしながら契約の前日に１時間ほどかけてお客様にご説明をしています。なおかつ、契約日にも読み合わせを必ず行い現場を必ず確認するようにしています。そして双方にご理解願えたかを必ず問いかけるようにしています。
あくまで不動産業者は一般的には仲介者ですので（結婚の仲人と一緒）不作為や違法行為が無い限りすべては印を押した当事者が全ての責任を負います。この認識がこの契約に携わった全ての関係者に有ったかどうかが私には甚だ疑問です。・・・そう言う意味での”ひどい契約”です。

5 名前: わこ投稿日: 2002年06月07日(金)05時47分34秒

　ありがとうございます。詳しく説明していただき、良くわかりました。事前にもっと勉強しておけば良かったと、後悔の気持ちばかりが起こります。今後は、知人の会社の弁護士さんに相談をし、相手の善意にも期待しながら交渉を進めていく方向で話しが進んでいます。このたびは本当にありがとうございました。こちらに相談できて良かったです。お世話になりました。

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