競売対象物件の住人について

1 名前: みろ 投稿日: 2002年06月22日(土)21時03分31秒

はじめまして。宜しければ、教えていただきたいのです。
現在、競売物件（借地権付き２階建て店舗約３０坪）への入札を検討中です。
もともと、お店をしたいと考えていた地域で、格安な値段で
競売にかけられることとなったので、とても興味があるのです。
現地に赴き、調査をしてみた所、債務者本人が住居として
改造した部分に現在も住んでいる状態でした。
債権者は国民金融公庫で、以前は店舗を経営していたのですが、
債務者本人が病気を理由に店舗を休業中。
月１４万円で、一部（１５％程度）を第三者に店舗として貸して、
収入を得ていますが、借地の地代は５年滞納（約７００万）しています。
競売開始値は２００万円。通常なら、家賃３、４０万かかる場所です。
この場合、現在の住人（債務者本人）を立ち退いてもらったりするのって、
かなり難しいことなんでしょうか？一部を占有している賃借人は、
契約承継すれば問題なさそうなんですけど。初めてなのでびびってます。
安いのはこれが問題でしょうか？滞納地代は支払う義務ないですよね？

2 名前: ＲＥサンハウジング 投稿日: 2002年06月24日(月)23時35分08秒

みろさん、ご質問ありがとうございます。競売物件はシロトが手を出す場合は細心の注意と、徹底的な調査が必要です。まず、裁判所に出向き競売の条件を事細かく調査してください。法的には落札しても、その後の民事的な争いには裁判所は関与しないケースが多々あります。裁判所は競売申請があり調査をした時点をもとに競売の条件等を関係者と決めます。現実とタイムラグが有るわけです。また、滞納地代についても・・債務の継続（賃貸借契約が継続条件の場合）が条件の場合だってあり得ます。（普通は無いと思いますが・・・）それと、タイムラグを利用した立ち退き料目当ての居座りだってあり得ます。とにかく細心の注意が必要です。プロの私でも競売経験は有りません・・・こわくてこわくて（これ真実）すんなり行く場合もありますし、グチャグチャになる場合もあります。プロでも怖い人に顔の利く競売専門業者が落札しているケースが多いようです。

3 名前: みろ 投稿日: 2002年06月27日(木)00時13分55秒

回答ありがとうございました。
裁判所に資料閲覧のために行ってきました。
しかし、時間がぎりぎりだった為あまりよくわからなかったのが
事実です。滞納家賃や借地契約については、
裁判所でもっと調べる必要がありますね。
一般的にこのあたりの建物＋借地権は１５００万円
程度のようです。しかし、２００万円。
怖いけど、魅力満点な価格なのですよ。
賃貸でも大人気な場所なのですが、所有権は
なかなか出物がないのです。
うちからも近いのでかなりひんぱんに現地に
見に行ってます。やっぱり事情がよくわからない
物件には手をださないのが賢明でしょうか。。
気になるんですー。

4 名前: REサンハウジング 投稿日: 2002年06月27日(木)09時38分33秒

みろさん、大変お気に入りの物件のようですね（笑）あくまでみろさんの自己責任と云うことで・・・比較的安全な方法を私の独り言として話しましょう。
安心できる不動産屋を介して競売落札不動産屋に落札の代行をお願いする。その時の条件は契約書としてチャンと問題なく地上権と建物の権利が移転できる事を条件とする、金額、手数料、期日、別途かかる金額のあるなし。アフターフォロー、その他重要事項をキチッと文書にして契約する
また、裁判所の提示価格は最低落札価格ですので・・・幾らで落ちるか解りません、人気物件は結構良い値段で落ちているようです。その筋の関係者は事前に落札予想価格を情報網より把握出来ることも有るようです。
任せたといえどご自分でもチャンと調べて、理解してその上リスクも納得して下さい。ハイリスクハイリターンの典型ですね・・多分（笑）

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